老端的投资备忘-第388期-201108

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2020 年 11 月 08 日
第 388 期
2020
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目录
一，本周回顾…………………………………………………………………………. 3
二，股票池 3.0 版…………………………………………………………………… 5
三，为什么物业比地产还金贵…………………………………………………7
四，为何商铺变伤铺？…………………………………………………………. 10
五，央行定调金融去杠杆……………………………………………………… 15
六，乱战，美国的新常态……………………………………………………… 18
七，中国人口大迁移的新趋势……………………………………………….26
3
一，本周回顾
本周发生了两件大事，这两件事都被我言中了，其一是美国大选终于落下帷
幕，川普大比分落后输给了拜登，连任失败，其二是我看空蚂蚁金服的上市，我
认为这是火线突击割韭菜，他的估值也不值 2 万亿，我打个比喻，说蚂蚁可能变
成蚂蟥。结果管理层在它上市前三天紧急喊停，这一停可能就不是短期能解决的
事情了。
先说美国大选，这可能是未来四年最重大的政治事件。川普曾经作为局外人
杀入华盛顿的，但当大家发现他是这么一个货色的时候，讨厌川普的人就站出来
投票把他赶走。所以选拜登的人，并非是因为喜欢拜登，仅仅是因为痛恨川普。
事实上在美国，喜欢川普的人远多于喜欢拜登的人，川普失败只是因为讨厌他的
人更多。
现在最大的问题就是如何让川普从白宫滚出去。目前川普不会对中国采取任
何措施，因为他的全部精力都用在在白宫耍赖上了，他也没有胆子发动战争，因
为军方没人听他的。他折腾几天之后，最终还是会放弃的。
再来说蚂蚁变蚂蟥，蚂蚁内部人员早早就知道了国家要对网贷动手，所以他
们必须抓紧时间上市圈钱，因为他们的资本金严重不足，一旦国家规定落实，他
们就必须要大规模砍贷款，这下坏账就要暴露出来了。此时唯一办法是尽快补充
资本金，所以上市目的倒不是为了割韭菜，纯粹是为了自救，但自救的前提是必
须割韭菜。
马云在外滩的演讲就是导火线，让上层彻底震怒，因为他的话简直是胡说八
道，这要是不给他点颜色看看，那他真的要尾巴翘上天了。后面的故事我们已经
知道了。而且我预测，蚂蚁在短期内根本不可能上市，甚至不排除永远无法在 A
股上市。
这段时间我们股票池的不少股票连续创出新高，纷纷到了目标价。其中重点
需要提一下的是汽车股。一些人不理解汽车和疫情的关系，这里的逻辑是，因为
疫情，导致人们对公共交通信心不足，所以都准备买车自己开，汽车销量终于见
底回升了。
与此同时，美股一些新能源汽车股连续暴涨，比如蔚来，涨幅接近 30 倍，
这极大的刺激了 A 股新能源汽车的做多热情，无论你是什么汽车，只要你推出
了新能源车，那么你的股价就会被爆炒，比亚迪推出了汉，上汽推出了 ID.4，都
是这样的逻辑。
除了汽车就是白色家电，最近还有一个情绪概念是第三届进博会，这些概念
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都会产生大牛股。最后我还要提醒你一点，抓到大牛股不要恋战，赚了钱记得去
买房，这样才是一鱼两吃，否则就是坐电梯。
大势研判
长期趋势：确认升势；
中期趋势：震荡盘整。
A 股温度计的注意事项：
1，20 度以下都是买入区间，80 度以上都是卖出区间。20-80 度之间，如果
是从底部上升状态，那么你应该持股；如果是顶部下降状态，那么你应该空仓。
2，温度计存在爆表的可能，如果爆表，那么接近顶部不远了。
3，如果温度计从顶部滑落，那么不跌到 20 度以下不可盲目抄底。
4，市场温度计是滞后指标，大约滞后市场 1-2 周。
5，本温度计只指示 A 股整体的情况，不能套用于单个市场。
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二，股票池 3.0 版
养老股：
名称 代码 买入限价 长期目标价 备注
长江电力 600900 16 24.3 水电
大秦铁路 601006 6 11.5 铁路
京沪高铁 601816 6 10 铁路
农业银行 601288 3.2 5.8 银行
工商银行 601398 4.7 9.7 银行
中国平安 601318 66 106 保险
建设银行 601939 5.6 11.7 银行
兴业银行 601166 15.2 29.2 银行
上海机场 600009 60 100 机场
中国人寿 601628 36 56 保险
低估蓝筹：
名称 代码 买入限价 目标价 备注
华夏幸福 600340 16 35 园区
万科 A 000002 25 50 地产
格力电器 000651 44 79 电器
美的集团 000333 46 98 电器
保利地产 600048 13 24 地产
新钢股份 600782 3.8 6.8 钢铁
新城控股 601155 26 36【交易关闭】 地产
福耀玻璃 600660 18 30【交易关闭】 玻璃
中国建筑 601668 4.8 9.8 基建
华域汽车 600741 20 34【交易关闭】 汽车
上汽集团 600104 19 29 汽车
北京银行 601169 4.6 6.7 银行
兖州煤业 600188 9.5 15 煤炭
民生银行 01988 4.2 6.5 银行
热门蓝筹：
名称 代码 买入限价 目标价 备注
海螺水泥 600585 48 78 水泥
海大集团 002311 35 55【交易关闭】 饲料
新希望 000876 20 32 养猪
北新建材 000786 24 38【交易关闭】 建材
万华化学 600309 40 60【交易关闭】 化工
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旗滨集团 601636 4.4 8.7【交易关闭】 玻璃
华新水泥 600801 22 30 水泥
潍柴动力 000338 12 20 机械
三一重工 600031 18 28 机械
双汇发展 000895 36 50【交易关闭】 食品
宁波银行 002142 32 42 银行
情绪股：
名称 代码 概念
金风科技 002202 风电
中船科技 600072 军工
金晶科技 600586 光伏
通裕重工 300185 绩增
宝钢股份 600019 特斯拉概念
广汽集团 601238 新能源汽车
康力电梯 002367 旧改
江淮汽车 600418 蔚来代工
跨境通 002640 进博会
1，养老股是指你可以持有 5 年以上的股票，无脑持有即可，建仓价以下买
入，目标价以上卖出，当然你也可以做高抛低吸；
2，低估蓝筹是指被市场看空，但自身业绩很好的股，这种股需要很强的心
脏才能持有，因为他可能长期低估；
3，热门蓝筹是保持强势的蓝筹股，很容易高估，但他确实能涨；
4，情绪股就是情绪股，不看基本面，只看情绪面。
5，本股票池的更新频率将大大加快，特别是情绪股，几乎每周都会变。
6，股价会随着除权除息而调整。
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三，为什么物业比地产还金贵
老端注：地产股的市盈率只有 6-10 倍，而物业股的市盈率普遍在 40 倍，物
业的估值是地产的 7 倍以上，为什么会有这种奇怪的现象？所以聪明的地产商都
分拆物业公司单独上市了。
文/地产八卦女
1st
最近物业很火。
10 月 24 日，万科物业改名万物云，顺带发布了“新物种”万物云城。
万物云城。光听这名字，就油然感到一股睥睨天下的气势、一种高大上的概
念直视感。
10 月 30 日，世茂服务、合景悠活同一日在港交所成功上市，至此月内已有
4 家物企上市，行业再次迎来物业上市大潮。
▲2014-2020 年 10 月物业服务企业上市数量分布。截至目前，已递交招股书
尚未上市交易的物企有 10 家，其中融创服务、金科服务已通过上市聆讯。
大家纷纷推动物业上市，显然跟万科“凹造型”秀概念不是一个路数，毕竟，
万科云的“造富指数”还不清楚，而物业上市大潮，则可为各房企掌门人增添又
一笔巨额财富。
8
据乐居财经排名，在 2020 年的上市物业企业中，有 56 人登上《2020 年中
国上市物企亿元富豪榜》，其中碧桂园杨惠妍、雅居乐陈卓雄、世茂许荣茂名列
三甲，旗下物业公司各为其带来超过 200 亿的股权财富。
2nd
有意思的是，表面上看，物业只是房地产开发的一个“副产品”，而在资本
市场，物业的市盈率，却远远超过房企。
例如，在今年 8 月份的时候，雅居乐地产的市盈率仅有 4.78 倍，而雅生活
服务的市盈率则超过 40 倍；同期的市值，雅生活服务最高接近 600 亿，而母公
司雅居乐才 400 亿。
同样的情形不止于雅生活。据统计，目前地产开发商在整个资本市场的估值
是 6-10 倍的区间，但对于物业的估值，现在中位数是 45 倍。
这意味着，同样 1 块钱利润，给地产估值不超过 10 倍，给物业估值超过 40
倍。
说实话，这样的估值，远远超出我们的想象——物业公司，不就是人口密集
型的保安清洁工作吗？凭什么这么贵？
但实际上，资本市场对物业的估值，有自己的看法：
（1）物业公司基本是零负债，最大的成本只是用人成本，每年收取的物业
费刨去支出，基本就是纯利润。
（2）物业公司的年度收入能保持稳定增长，因为其在管面积主要来源于开
发商交付的楼盘，每年的“老客户维护”不仅不需要操心，还有开发商每年带来
的新楼盘交付面积。
（3）所有业主都是高粘性的。其一，业主受地理局限，每天生活必然面对
物业；其二，就算有个别用户对物业不满意，也很难直接更换物业，除非卖房走
人；其三，出色的物业工作能够帮助业主资产保值增值，业主配合度很高。
（4）除去基础的清洁保安物业工作，物业在其他方面的增值服务不断增长。
例如建业胡葆森就曾说，建业家 APP 覆盖率是百分之三百，因为建业的客户不
光是小区内的业主，还有他们幼儿园学生的家长、建业商场的租户、酒店的住客
和长期会员等等。
而这也意味着，物业不需要投入太多时间、金钱去发展客户，就能通过增加
客户体验的方式获得更多收入。这颇有些像是收费版的微信或者 QQ，通信功能
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只是基础服务，绑定个人 IP、账户推介其他增值服务才是大头。
3rd
如果说，房地产开发是一次性买卖，那么，物业服务就是多频次的重复性购
买。
然而，对资本市场来说，物业最大的想象，还是增值服务的增长。
说实话，物业生活服务平台上的增值服务，远高于物业管理的增长。因为物
业管理简单靠面积增长，增长非常有限，但是生活服务的增长，却是随着服务频
次和用户数量的增长而增长。
也正是因为如此，物业企业既拥有持续增长的稳定收入，又没有高杠杆高负
债，未来收入增长的风险远小于其他行业，用户的粘性又有绝对安全的地理壁垒
做屏障，这样的商业模式，与赚取用户终身价值的互联网经济非常相像，难怪资
本会如此热衷物业了。
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四，为何商铺变伤铺？
老端注：我一直就反对持有商业地产，因为商业地产早就已经严重过剩了，
特别是随着网购的发展，商铺越来越成为鸡肋。
文/花满楼
最近某一线城市某大厦拆迁，也是风风火火的。这年头能一夜暴富过上躺赢
的人生非拆迁莫属了！
你想想，一线城市房价得多高啊，单价动辄 6 万+，很多人一辈子都很难实
现的“财富自由”！
但是在这里商铺的人却开心不起来：
02 年买了这个铺位，当时价格 2.8 万，18 年过去了，收购价竟然是 4 万！
而旁边的住宅房价已经上涨了 20 倍。
原以为 50 年的产权可以干一辈子，结果不到 18 年，又要开始漂了！
商铺瞬间变成伤铺！
血淋淋的现实教育我们那些想依靠商铺一夜暴富的人是多么的无厘头！
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但是，你发现没，尽管如此，还是有不少人前仆后继的往里跳。为什么？
就以我的朋友为例来看：有房有车，就动起了一铺养三代的心思。就开始着
手看，本来只是看看，一进售楼部就身不由己了。
对朋友的妈妈，一口一个阿姨叫着，比叫亲妈都亲，而售楼部里面，买商铺
的人就像菜市场的人一样多，一个大奖一个大奖的被人抱回家。
最最重要的是，首付 1 万就可以，而且月供 2500，返租 2700，返租十年。
算算前十年，不用担心出租，还能净赚 200 块钱，这么多美啊！位置也比较
好，以后不上班自己还可以做生意。
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996，997，上班如上坟，自己做生意当老板岂不更好！
不管是不是春秋大梦，但是商铺的门槛是真的低啊！政策确实诱人啊！一大
波头脑发热的人一股脑就进去了。
以为躺赢的朋友，不到一年，就切切实实感受到了啥叫水深火热。开发商跑
路了，烂尾了，更糟心的是月供还要还，真的一地鸡毛。
开发商不要脸了，自己还要维持那点可怜的信用！
对于商铺返租，真的大部分都是坑，一搜索，多少案例就摆在面前！
其实不仅商铺如此，公寓，写字楼也依旧有这些套路，以为是蜜糖的你，实
则是隐形的砒霜！
2
商铺的存在真的是一个魔幻的事情。
玩的好的，你好我好大家好。玩的不好，坑你三代没商量。
在国际上，商业人均面积一般是 0.8 ㎡-1.2 ㎡中间，超过这个标准就会出现
商业过剩的情况。
但是放眼全国，香港一直是在饱和的边缘徘徊。而内陆城市，超过 80%的城
市都在 1.5 ㎡以上，就以 1.2 ㎡来算，供应过程超过 20%以上。
特别是银川，呼和浩特，以及沈阳这几个城市，最高接近 7，即使是北上广
这些城市，也在 1-1.5 之间徘徊。
看到这些数据，也许你只知道是个数字没有概念。
就以郑州为例具体来看：
高新区在郑州一直被誉为“商业荒漠”，而如今盘算一下，主要商业体量都
在 120 多万方，还不算社区商业之类的。再来看人口，不到 50 万人，正常体量
60 万方就差不多了。
而如今的体量足足多了两倍！并且只多不少！
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实际上投资商铺的人大部分是奥迪进去，奥拓出来。更惨的是奥拓进去，烂
尾了，还要还月供！
要知道商铺的烂尾比住宅更可怕，因为面临无人接盘。
郑州白沙镇商都路上一个商铺，第一任开发商因为资金链断裂被迫拍卖，
2018 年本地开发商以 8 亿的价格拿下，然而一年后再次被查封。
业主等待的是遥遥无期！
这类资产并非个例，在房价下跌的情况更加突出：
上海明天广场第一次拍卖流拍，“双 11”再挂牌起拍价打八折；
“厦门第一高楼”流拍，起拍价 36.4 亿元较评估价折价 7 成；
……
接盘都是打折出售，结果都尚未可知！
3
为什么会出现如此大量的过剩现象？主要原因就是以下两点：
1、越来越多的城市综合体的建设。
城市建设好不好最直接的反映就是城市界面，咱们这些小老百姓一看王府
井，徐家汇，陆家嘴啊，就特别的激动，你看看多漂亮，瞬间都觉得自己是土包
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子，更何况是地方一些领导。
来吧，咱们也整吧，这样北京王府井不都到咱们这里了吗？
于是 xx 王府井，xx 徐家汇便脱颖而出。不管城市需不需要升级，就直接开
干。在这种情况下，大量商业综合体就出现了。
2、开发商逐利行为。
开发商配建商业是大多数的一种行为，为什么，一是为了要求。二是为钱。
想想住宅一平才卖多少钱，而商铺则是至少 1.5 倍以上。
以某城市华南城为例，有人在 2013 年通过团购，以 6500 元/平的价格买了
商铺，而周边住宅均价只是 3-4 千左右，相当于两倍。
同样的一平米，当然是商铺更挣钱，于是社区商业，大型商场，步行街等等
便扑面而来。
有的楼盘周边商铺已经饱和很多了，开发商依旧大量建商铺。
钱这个东西，谁也不嫌多，管你以后卖啥，租出去租不出去。
买不买是你的问题，卖不卖得出去是我的问题。
但是有一点儿就是库存量大，销售压力也大。于是就出现各种各样营销返租，
首付 x 万，买房送车之类的，以及摇身一变的公寓。
而不明就里的人在这样的刺激下，头脑就开始发热，就开始进场了。
于是，在低租金与高空置率下，畅想着一铺养三代的美梦。
租金这件事上涨真的比较难，有的差一个路口，相差都很大。而上半年不管
是临街商铺还是购物中心 80%以上都是下跌的。
在这个过程中北京，南锣鼓巷下跌 3.37%；上海，田子坊下跌 5.26%；也就
是说经济发达的北上广，也逃不掉。
4
对于投资商铺而言，大部分投资收益只在 2%-5%之间，并非赢得暴利。
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市场上 90%以上的商铺投资都炮灰，特别是远郊商铺，无人流量，租不出去，
门口的出租广告一茬一茬的换。并且可能要在 5-10 年的断租和空置中煎熬！
郑州会展中心附近的店铺都一直再换，其中有个门店从魏家凉皮到 24 小时
超市到烟酒，频繁更换。而活下来的只有沙县小吃，香香热干面，隔间出来的只
能带走吃的凉皮店。
连会展中心都是如何，何况其他？
纵观这些做的很好的商业，租金回报比较高的商场，很多都是自持的。
对于商业来说，运营是非常重要的，在项目前期都能根据品牌以及市场调研
设计橱窗以及路线，即使调整，并非万年不变的。
就来看万达商业，不管是直管还是轻资产，他们的商业都是自持的，这也是
基本的。
万达一般有两个部分组成，一个是购物中心，另一个则是万达金街。购物中
心则是自持，而金街则是出售，一对比就很明显，金街的商铺成活率远远不如购
物中心。
首富老王一直凭借此开疆拓土，走向全球。
所以一定要看透这种现象，对这种一锤子买卖的事情还是少做为好！
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那你说真没有玩的很好的人吗？有啊，但是并非是大多人，二八定律依旧适
合这里。
人家为后代留下的也许是财富，而你留下的只是房贷，不对也可能是厕所！
因为到最后你可能发现，出租商铺还不如改个厕所收钱来得实在！
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五，央行定调金融去杠杆
老端注：同志们注意了，金融去杠杆又要开始搞了。
文/陶祯
2020.11.08，央行定调金融去杠杆。《中国金融稳定报告》发布
01，文件解读
报告指出，2020 年，突如其来的新冠肺炎疫情对中国乃至全球经济带来前
所未有的冲击。世界经济严重衰退，产业链供应链循环受阻，国际贸易投资萎缩，
大宗商品市场动荡。金融管理部门坚决落实党中央、国务院“六稳”“六保”工
作部署，及时采取保持流动性合理充裕、引导市场利率下行、增加再贷款再贴现
额度、出台小微企业信用贷款支持计划、实施中小微企业贷款阶段性延期还本付
息政策等多种应对举措，全力对冲疫情影响。在一系列政策措施的作用下，金融
支持统筹推进疫情防控和经济社会发展取得积极成效，前三季度金融体系运行总
体平稳，有力支持我国经济实现正增长，国民经济延续稳定恢复态势，充分展现
出我国经济金融的强大韧性和巨大回旋余地。
解读：这就是疫情放水，今年股市上涨的核心原因，目前已经利好实现了。
国内方面，我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关
期，结构性、体制性、周期性问题相互交织，实现高质量发展还有一些短板弱项，
加之受到疫情的冲击，部分企业债务违约风险加大，可能传导至金融体系，金融
领域面临的困难和风险增多。
解读：央行认为明年有信用违约风险，核心原因是经济增速迟迟没有回到疫
情前，部分企业扛不住破产。
宏观杠杆率过快上升势头得到遏制。宏观上管好货币总闸门，结构性去杠杆
持续推进。前期对宏观杠杆率过快增长的有效控制，为应对新冠肺炎疫情中加大
逆周期调节力度赢得了操作空间。
解读：18 年金融去杠杆，留出来空间，所以今年可以加杠杆。
继续有效防范化解重大金融风险，精准处置重点领域风险，补齐监管制度短
板，进一步压实各方责任，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线，实现稳增长
与防风险的长期均衡。
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解读：今年加的杠杆，明年都要去掉，去的过程要考虑节奏力度，不要引发
系统风险。
02，吹风会解读
经济日报记者：有这样一个预测认为，四季度的 GDP 增速将回到疫情之前
的水平，那么金融机构让利政策下一步会不会考虑作出调整？明年是否会延续这
一政策？谢谢。
刘国强:今年以来，稳健的货币政策更加灵活适度，坚持总量政策适度、融
资成本下降、支持实体经济三大确定性的方向，以制度和政策的确定性应对高度
的不确定性。前期由于疫情原因，不确定性非常大，那怎么应对？就是政策要有
确定性，货币政策主要是三个方面，首先是量上要有一定的数量，当然不能太多，
不能溢出来。另外，资金价格总体呈下降趋势，要有确定性的预期。还有，资金
去哪里？要去实体经济，不要去玩“钱生钱”的游戏。让这三个确定性应对高度
不确定性，效果是好的。当前国内经济复苏态势良好，央行的政策利率和贷款市
场报价利率（LPR）均保持稳定，企业贷款利率持续下行，并处于历史较低水平。
随着 LPR 改革，货币政策传导机制进一步顺畅，刚才说的 1.5 万亿元的让利目标
今年是可以完成的，这些政策为“六稳”“六保”工作提供了有力支持。
目前看，国际上总体呈现出经济复苏的态势，虽然还存在很多不确定因素，
但是即使疫情出现反复，也不大可能回到一季度的全面停摆状况，所以总体恢复
的方向应该是确定的。这是国际经济的环境。这一段时间，国际上都在讨论未来
应对措施退出的问题，特殊时期的政策也不能长期化，大家都在考虑这个问题。
一致的意见是，退出是迟早的，也是必须的，但是退出的时机和方式需要进行认
真评估，主要是根据经济恢复的状况进行评估。金融还是为实体经济服务的，经
济状况决定金融的政策应该怎么去适应。
国际经济是总体复苏的，中国的总体状况好于国际，在疫情防控、复工复产、
经济恢复几个方面都是全球领先。最近我们做了一些调研，从趋势看我国经济比
较强劲，政策效果正在发挥作用，市场信心在恢复。无论是出口、投资、消费，
虽然有的还没有达到正常速度，但是它的边际变化，一个月比一个月的变化的趋
势是非常强劲的，我相信中国经济明天会更好。从实体经济的三大需求、从供给、
从金融角度判断，经济都是比较强劲的，动力比较足。面对这种情况，我们也要
考虑下一步的政策，总体上当然继续保持松紧适度，当然政策调整要基于对经济
状况的准确评估，不能仓促、不能弱化金融服务实体经济这个效果，要把实体经
济服务好。另外也不能出现“政策悬崖”，政策突然中断可能很多方面适应不了。
所以调整政策要评估，要考虑这些因素。
下一阶段，人民银行将认真贯彻落实党的十九届五中全会精神，落实党中央、
国务院决策部署，坚持稳健的货币政策更加灵活适度，精准导向，构建金融支持
实体经济的体制机制，继续强化对实体经济的金融支持。谢谢。
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解读：明牌告诉你，我要收水去杠杆，等去杠杆引发经济下滑超出忍受力度
了，我再放水。
03，螺蛳壳里做道场
17 年 4 月金融去杠杆，17 年 4 季度经济数据陆续见顶，18 年 1 月见到最高
3500 点，然后跌跌跌跌跌跌…….. 这就是上一轮金融去杠杆的路程。
这次会如何演绎呢？
短期来看，同比数据明年一季度见高点，环比数据已经部分放慢，并且央行
在回答记者的问题里，没有明确说今年 4 季度增长可以回到疫情前。
中期来看，去杠杆都定调了，轮盘赌大小，大的方向我们肯定要明确。
一连串的动作，从三条红线开始，货币总闸门，马已经服，金融稳定报告，
吹风会。
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六，乱战，美国的新常态
老端注：撕裂的美国将成为新常态，那就是混乱。但美国越乱，对中国就越
好。
文/阎岩
美国大选，曾经被视为“自我纠错”机制中的一个重要环节，是四年一度的
“普世民主狂欢节”，更是令全世界美粉们都群情激昂的高光时刻。
然而时至今日，事事都仿佛越纠越错，狂欢已然变成骚乱，群情激昂的不是
全世界的美粉，反倒是一些准备要和街坊邻居拼命的原装美国人。
美国人和美国人之间有什么血海深仇？
在天平的最左端，是一群极端的无政府主义者。他们把一切哪怕是最寻常的
政府职能都称为“法西斯主义”；他们热爱毒品、仇视警察、力挺 LGBT；他们
其实最想要的、确又不好意思说出口的，是社会主义。而这并不是出于觉悟，而
是因为他们认为社会主义就是不劳而获。
在天平的最右端，是一群极端的种族主义者和原教旨主义者。他们认为是白
人的优越缔造了美国；而这个优越的共和，正在被“劣等人种”从内部蚕食。他
们的愿景，是赶走有色人种。然后建立一个以新教为基准的、政教合一和国家。
当然，这些都是在美国社会长期存在的冲突和对立——不是什么新事物。
然而为什么在近些年，它们似乎都跟打了鸡血一样，遍地开花？为什么原本
不太关心政治的美国民众，都纷纷出来选边站队？
想看清这些，就必须先明白，社会问题的根源在就业，而就业问题的根源在
经济。
美国的经济，不是在特朗普的英明领导下和苦心耕耘下，早就棒棒哒了吗？
那些对此信以为真的人儿们，真是一群可爱的小白兔。
如何衡量经济的好坏？GDP？股市？还是失业率？
如果只看这几项的话，美国好像鲜有经济不好的年份。
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事实究竟如何呢？我们先来看失业率。
美国劳工统计局的失业率公式是：失业人口÷劳工总人口
失业人口的定义又是什么呢？
就是过去 4 周内出去找过工作的人！对，你没看错。
每个月，劳工统计局打电话做 6 万份问卷调查，然后通过调查结果制作数据
模型。
只有回答在过去 4 周内有过求职行为的无业人口，才算“失业人口”，才计
入劳工总人口。这便是美国媒体每个月公布的失业率。
在劳工局的术语里，它叫做 U3。
你上次发简历出去是一两个月以前的事了？对不起，U3 不包括你。因为劳
工统计局管你们这些人叫“气馁劳工人口”（discouraged workers）。
兼职？自由职业者？一周干不满 34 个小时的小时工？对不起，你们也不在
U3 的统计范围之内。
包括以上这两种人的统计数字有吗？有。
劳工局管它叫 U6，也就是“广义失业率”。
U-6 可比 U-3 要难看得多。只不过，媒体和政府心照不宣，故意对比 U3 更
真实、更能说明问题的 U6 做集体选择性失明罢了。
那 U6 就真实了吗？
2008 年危机以来，许多美国中产再也没有能够找回昔日的正式工作，而是
一直在各种临时职业之间苦苦挣扎。更有一批人，由于彻底丧失了收入能力，而
成了名副其实的“长期气馁劳工人口”。
然而早在 1994 年，为了粉饰数据，美国劳工局就把“气馁劳工”的定义加
上了一个要求：要在过去 12 个月里有过求职行为。
也就是说，想工作，但是过去一年都没有再去找过工作的人，从 1994 年以
后，就连广义失业率都不把他们计算在内了。
如果把这些人都算上，广义失业率，究竟应该是多少？
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红线为 U3；灰线为 U6；蓝线为美国民间统计公司 Shadow Government
Statistics 按照 1994 年之前的标准所统计的广义失业率。不难看出，新版失业率
中“4 周”和“一年”这两项要求，即便是在几千万人长期失业的大环境下，假
以时日，还是可以很好地起到掩耳盗铃的作用的。
这张图告诉我们：过去 20 年制造业的大量流失，和经济的高度虚拟化，对
美国就业市场的打击是毁灭性的。
其实明眼人都能看出来，如果失业率真的长年都只是个位数，在美国社会司
空见惯的种族问题，又怎么会一时间激起如此声势浩大的社会动荡呢？
左派极端主义背后的推手，他们的能量再大，也没有本事凭一己之力搞出“黑
命贵”运动来。他们只不过是成功地引爆了来自社会最底层的怨气，顺水推舟地
把它演变成一场浩浩荡荡的左派运动而已。
那 GDP，还有居高不下的股市呢？不代表美国经济的景气吗？
GDP 只不过是一个国家的“营业额”。把“营业额”做大的办法有很多。
比方说，大举融资。
股市，就是一个巨大的融资池。
如果没有体量 36 万亿美元的股市，美国就不会有 21 万亿美元的 GDP。
可是产业高度空心化、长年孪生赤字的美国，是如何维持股市不灭的呢？仅
仅依靠有限的高端产业吗？在一个国家的真实失业率已经长年高于 20%的前提
下，它的股市连创新高的动力是什么呢？
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答案是举债。
深知在 2008 年危机以后，美国从上到下是靠股市吃饭的美联储，不得不尽
力一直维持一个极其宽松的借贷环境。然而这样做的恶果是，CEO 和董事会们
达成了共识：美国的上市公司不再投资 CAPEX，而是开足马力以借钱回购股票
的方式为股东和高管们中饱私囊。
在一批超级富豪诞生的同时，美国的企业纷纷被债务所掩埋。很多美企更是
已经连利息都还不起了。
然而说到还不起利息，谁也无法跟美国政府相提并论。
刚刚出炉的 2020 年 10 月美国国债清单显示，最长一年期的短期国债
（Treasury Notes）的发行量为 4.98 万亿美元，相比 2019 年 10 月的 2.46 万亿美
元翻了整整一倍。
也就是说，美国政府过去一年增加的 4 万亿美元的国债，短期债占了一半以
上。
美国赖以生存的债务链条，快要断了。
当然，如果没有美联储，这个链条早就断了。
垃圾房贷、腐烂的企业债、卖不出去的政府债，美联储都必须悉数吞下，再
吐出相应数额的货币还给市场。否则，这个债滚债的游戏早就玩不下去了。
然而债滚债的游戏终究还是不可持续的。它最终的结果只有两个：
要么债权人没钱了，再也拿不出钱借给美国了，整个系统硬着陆。
要么美联储继续接盘，直到美元的信心被摧毁，而导致美国一夜之间沦为津
巴布韦。
（关于美国的现行的金融体系为什么不可持续详细解说，大家可以参考我们
以前的文章：走上绝路的外债大王，燃烧旧世界的大火，即将来临！）
看吧，相信美国经济直到疫情爆发前都还不错的人们，他们是不是很萌？
对美国来说，债务问题解决不了，产业结构问题解决不了，搞好经济就是天
方夜谭。
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经济搞不好，社会问题不仅得不到解决，反而会日益恶化。
美国是怎么把一手好牌打到稀烂的？
因为美国根本就不是一个正常意义上的“国家”。
早已被金权征服的美国政府，根本没有什么“国家战略”可言。服务和听命
于政治献金的美国各级政府，他们唯一的任务，就是帮助资本实现利润最大化。
只不过，在过去的一个世纪里，因为历史的偶然而发迹的美国，在欧洲的败
落、苏联的自毁、和东方大国正忙于触底反弹的契机下，有着足够的舞台和空间，
在即使缺乏国家战略的前提下，还能尽情地放飞自我。
然而今天，它已经飞不动了。
在国内，世袭资本家终于快要把国家和民众都掏空了。
他们虽然在资产数目上是大赢家，但是他们曾经赖以生存的韭菜地——美国
民众已经快被债务淹死，产不出多少韭菜来了；他们曾经最好用的抓手——美国
政府也已经快被债务彻底捆住手脚，变得越来越不中用了。
他们如果再不采取措施，承载着他们庞大资产的载体——美元如果失事，他
们几辈人、几百年就都白干了。
在国际上，所有的钱都被顺差国挣走了。
一眨眼的功夫，那个最大的顺差国，已经坐拥世界上最大的能源需求和产能
输出。而这正是半个多世纪前，美国能够赢得世界储备货币发行权的主要因素之
一。
只不过那个时候，黄金，作为没有交易对手风险的硬通货，多少也是美国所
具有的另一个合理的因素。
而在如今这个黄金被废、法币通行的年代，根本不具备债务偿还能力的美国
所发行的美元，作为世界储备货币的逻辑和缘由，已经名存实亡。
美国的世袭资本家们，瞅着家里堆成山的美元，已然不知所措。
首先，为了美元不会在一夜之间归零，大家必须继续合作，保持债滚债的游
戏可以继续进行。
其次，多年来都能保持求同存异的两派资本，在有限的存量面前，终于决裂。
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本土派出于自身产业形态的限制，无法大举扩展到海外，享受全球化的红利。
所以他们必须制造更多的壁垒。对他们来说，重振民族产业，是唯一的生路。
全球派尝尽了全球化的甜头。为了继续生存，他们需要更多的开放，以保证
他们赖以生存的海外利润不受影响。反过来，壁垒对他们来说，就是死路一条。
所以，在越来越狭小的生存空间里，两派对美国“国家”政策的掌控权之争，
早已是你死我活的生存之战。
而被他们用媒体、极端组织，或者其他抓手去试图操控的美国民众，则会被
双方推上斗争的风口浪尖。
所以大选的落幕，不仅不会给美国国内的冲突画上句号，反而会掀起更加暴
力、更加惨烈的斗争。
看吧，从头至尾，都是资本在作祟。
那么下面将会如何呢？
在 7 千万人投票给特朗普的前提下，下面两个月，美国需要面对的第一个悬
念，就是白宫是否能够平稳交接。
这里的变数实在太多。
能够预见的部分，就是更多的突发事件，和翻来覆去的形势翻转。
最终的结果，还需要拭目以待。
然而有一点可以比较肯定的是，一直以来认为自己占着上风的右派，终于要
开始出手了。
很多人可能不知道，美国的右翼，其实是美国本土最大、最活跃的恐怖分子
群。
在美国本土 1994 年至今遭受的 893 起恐袭之中，有 57%是右翼极端组织发
动的。25%是左翼，15%是宗教类（主要是伊斯兰）。
在这 893 起恐袭里，如果除去 9-1-1 事件这一个案，那么右翼造成的死亡人
数也是一家独大。
在后面的日子里，右翼极端组织发动的恐袭次数和力度，大概率会上升。
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袭击流产诊所、宗教设施、绑架政商要员、等都将会是他们的家常便饭。
偏右、而不是极右的广大红脖子们，也就是特朗普票仓里的那些中流砥柱，
他们以后会经常成群结队地开着皮卡进城，然后扛着枪去游行示威。
农村包围城市，虽然不会成为他们的口号，但是一定会是他们的指导方针。
那些现在还在欢呼雀跃的城市白左们，大概做梦也不会想到，将来开着皮卡
端着枪来跟他们对峙的，不是 ISIS，而是十字军。
在已经彻底被疫情征服的美国，在未来还会有很多地方政府再次被迫封城。
届时，半年多以前发生在密歇根的“占领州政府”这类的事件，将会在全美
成为新常态。
对疫情歇斯底里地破罐破摔，将会引发更大、更不可收拾的后果。
擦枪走火的事情，迟早会发生。
我们把美国即将迎来的状态叫乱战，而不是内战，是因为虽然有名义上有两
派，然而缺乏思想和觉悟、而几乎纯粹是靠利益来驱使的各个团体、组织、和派
系，很难真正形成比较大的统一战线。只不过为了生存，资本、白手套、和韭菜
们还是会尽各自的努力，互相抗争到底。
结局会是什么呢？
我们看不到一个有序的结局。
因为北美大陆上，不会出现、也不可能出现一个真正能挑大梁的。
美国这个国家以往的危机，不是因为民族认同感、或者那个领导人的担当而
度过的。以往的转危为安，无非是因为气数未尽，国力尚在。所以以往的领导人
可以拿出足够的利益，来说服大家继续搭伙过日子。
美国不是一个民族。美国人更不懂得什么是“有国才有家”。
现如今，世袭资本家们为了一己之利，已经把美国的国力彻底掏空了。剩下
的这副皮囊，根本无法阻止它即将到来的四分五裂。
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而看着这张以郡县为单位的投票结果图，我们也可以明确地告诉那些幻想美
国和平分裂的人们：指望美国人像绅士一样分家，然后分出来的几个国家还能和
平共处，继续充当世界一极，无异于痴人梦话。
这是一群极端无组织、无纪律、无主义、无担待的人。出于历史的偶然，他
们被丰厚的利益撮合到了一起。他们最终的分裂，将是无序的、和灾难性的。
三亿玩家的《绝地求生》，会在不久的将来，在北美大陆开局。
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七，中国人口大迁移的新趋势
老端注：任泽平关于房价的观点可以总结成一句话——长期看人口、中期看
土地、短期看金融。人口流动趋势是决定房价长期走势的最重要因素，不可不察。
目前来看，形势最好的是广东和浙江。所以，如果你想投资房产，重点考虑方向
就是这两个省，或者更精确的说，是长三角和珠三角。
文/任泽平 熊柴
导读
现代经济，人口不是负担，而是经济社会活力的源泉，是创新创业的基础，
人口迁移带来的居住需求是房地产发展的根基。
我们曾提出业内经典分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看
金融”。长期倡导“城市群”模式，尊重人口迁移聚集的基本规律和趋势。在近
年大力呼吁“尽快全面放开生育以应对老龄化少子化挑战”。提出“双循环的三
大抓手：新基建、城市群和放开生育”。新基建从学术讨论走向国家战略。
改革开放以来，中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到 2010 年后的回流
中西部，再到近年的粤浙人口再集聚和回流中西部并存。从城市层面看，近年向
粤浙集聚的人口主要在大都市圈，而回流中西部的人口也主要是向大城市集聚。
中国已经进入都市圈城市群时代！
风险提示：官方非普查年份常住人口统计存在偏差；部分地区数据缺失等。
1、中国人口大迁移的新趋势
1.1、省级：粤浙人口再集聚与渝皖川回流并存
改革开放以来，中国的跨省人口迁移经历从“孔雀东南飞”到回流中西部，
再到近年粤浙人口再集聚和回流中西部并存三个阶段。从常住人口变化看，
2001-2010 年、2011-2015 年、2016-2019 年，粤、浙常住人口年均增加分别为 179、
82、168 万和 85、18、78 万，而江苏三个时期分别为 54、21、23 万；皖、川、
桂、豫、渝、黔、鄂等中西部省份由 2001-2010 年的年均负增长转为 2011 年后
的正增长；东北三省由 2001-2010 年的年均正增长转为 2011-2015 年的负增长，
近 4 年减幅扩大。
从剔除自然增长因素之后的人口迁移看：
27
近 4 年广东、浙江年均人口净流入分别由 2011-2015 年的 14、-7 万大幅回
升至 2016-2019 年的 76、46 万，呈现明显的人口再集聚趋势；
上海、北京因近年严控人口规模，均由人口净流入转变为净流出；
山东近年经济转型落后，年均人口净流出规模较 2011-2015 年继续扩大；
中部省份除安徽由年均净流出转为净流入外，其余各省均为持续净流出状
态；
重庆、四川、陕西近年人口持续回流，其中重庆、四川近 4 年年均人口净流
入规模在 10 万以上；
东北三省经济持续低迷，人口净流出规模持续扩大，辽宁由 2001-2010 年年
均人口净流入 14 万下滑至 2011-2015 年的 2.3 万，近 4 年年均净流出 5 万。
1.2、城市：深圳、广州、杭州、长沙年均净流入超 20 万
人口持续向少数核心城市集聚；近 4 年深圳、广州、杭州、长沙 4 市年均净
流入超 20 万，北京年均净流出超 10 万。2001-2010 年、2011-2015 年、2016-2019
年，全国 337 个地级及以上单位中，人口净流入的分别有 155（1 市数据缺失）、
133（8 市数据缺失）、126 个（8 市数据缺失），人口净流入城市数量占比分别
为 46.1%、40.4%、38.3%；三个时期人口净流出城市数量分别为 181、196、203
个，占比分别为 53.9%、59.6%、61.7%。
具体来看，深、广、杭三城以活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策吸引
人口大规模流入，三城近 4 年常住人口年均净流入分别达 28、28、27 万，较
2011-2015 年均有大幅增长。长沙、宁波、西安、成都、郑州、重庆近 4 年常住
人口年均净流入规模均在 10 万以上；这几个城市均为所在都市圈核心城市，近
年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。
从全域层面看，近 4 年一、二线城市人口年均增速为 1.33%、0.69%，人口
持续流入但增速放缓；三、四线城市人口年均增速为 0.38%、0.34%，人口持续
流出。根据 GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，我们将 337
个地级及以上单位划分为一、二、三、四线城市。总体来看，2000-2019 年一线、
二线城市人口占比分别由 3.7%、17.3%增至 5.3%、20.6%，三、四线城市则由
30.9%、43.5%降至 30.5%、40.5%。从趋势看，2001-2010 年、2011-2015 年、
2016-2019 年，一线城市人口年均增速分别为 3.42%、1.49%、1.33%，二线城市
分别为 1.81%、1.00%、0.69%，均远高于全国人口平均增速的 0.57%、0.50%、
0.46%。一、二线城市人口保持集聚，但增速持续放缓。上述三个时期，三线城
市人口年均增速分别为 0.52%、0.40%、0.38%，略低于全国平均增速；四线城市
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仅分别为 0.15%、0.36%、0.34%，明显低于全国平均水平，表明三、四线城市人
口仍持续流出。
1.3、都市圈城市群：珠三角、长三角城市群年均净流入超 60 万
近 4 年广佛肇、杭州、上海、深莞惠等 10 个都市圈年均净流入人口规模超
10 万；人口净流出都市圈增至 10 个，京沪都市圈人口向周边疏解。2000-2019
年，33 个都市圈土地面积仅占全国 16.2%，其常住人口合计占比由 47.8%提升至
51.7%、GDP 合计占比由 63.2%提升至 65.7%，人口、经济进一步向都市圈集聚；
2001-2010 年、2011-2015 年、2016-2019 年人口净流出的都市圈分别有 6、9、10
个，近 4 年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区。具体看，
近 4 年人口年均净流入超 10 万的都市圈有 10 个，其中广佛肇、杭州、上海、深
莞惠、长株潭 5 个都市圈年均净流入规模超 20 万，宁波、重庆、西安、成都、
郑州 5 个都市圈年均净流入规模在 10-20 万之间。从都市圈内部看，近 4 年核心
城市、周边城市人口均为净流出的有哈尔滨、长吉、乌鲁木齐都市圈，核心城市
人口净流入但都市圈整体净流出的有济南、南昌、石家庄、青岛等 7 个都市圈，
反映这些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周边城市人口主要向都市圈外流
出。此外，近年京沪大力控人，核心城市人口净流出、周边城市净流入；其中上
海都市圈近 4 年核心城市年均人口净流出 0.6 万，但周边城市年均净流入规模达
26 万。
近 4 年珠三角、长三角城市群年均净流入超 60 万，山东半岛、中原、哈长、
京津冀、海峡西岸 5 个城市群年均人口净流出超 10 万。中国“十三五”规划提
出建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛等 19 个城市群。总体上看，人口、
经济已高度集中于 19 个城市群，近年愈发向核心城市群集聚。2000-2019 年，全
国 19 个城市群土地面积占全国 38.5%，其常住人口占比由 82.7%提升至 85.3%，
GDP 合计占比由 88.4%提升至 90.7%。除 2011-2015 年、2016-2019 年天山北坡
城市群数据缺失外，2001-2010 年、2011-2015 年、2016-2019 年人口净流出的城
市群分别有 5、8、7 个。具体看，全国经济最活跃的长三角、珠三角城市群土地
面积仅占全国 2.9%，2000-2019 年常住人口合计占比由 13.9%提升至 16.4%，GDP
合计占比由 26.8%提升至 29.4%；近 4 年珠三角、长三角城市群年均人口净流入
分别为 66、62 万，较 2011-2015 年的 3、15 万大幅扩大。在重庆、成都都市圈
引领下，西部的成渝城市群由 2001-2010 年的年均净流出 63 万变为 2011-2015
年年均净流入 19 万，2016-2019 年年均净流入扩大至 27 万。东北、山东、中原
等区域近年面临产业结构单一、经济转型缓慢等问题，呈现人口净流出趋势。
2011-2015 年、2016-2019 年，山东半岛、哈长城市群人口净流出规模扩大，京
津冀城市群由净流入转为净流出，上述 3 个及中原、海峡西岸城市群近 4 年年均
净流出人口规模超 10 万。
2、人口迁移对经济社会影响重大
2.1、人口流入地区经济社会发展潜力更大
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“人随产业走、人往高处走”，人口迁移既是经济社会发展的结果，也是经
济社会发展的关键要素。
第一，人口流入增加年轻劳动力供给，缓解老龄化压力；深圳近 5 年常住人
口净流入达 166 万，2015 年老龄化率仅 2.9%。迁移人口主要是年轻人口。从国
际来看，美国自建国就是一个以移民为主的国家，根据美国移民统计年鉴数据，
1820-2018 年总计有 8496 万人获得合法居留权，其中 1991-2018 年 20-64 岁工作
年龄移民占比始终维持在 70%以上。长期宽松的国际移民体系保证了美国国内人
口中国际移民数量与人口总量的持续增长，稳定增长的劳动力为美国经济腾飞提
供了人口红利，实现了对英国等欧洲传统资本主义强国的赶超。从国内来看，深
圳 40 年前只是宝安县一个鲜为人知的小渔村，得益于友好的人才政策，深圳吸
引大量人口流入成为全国最年轻的城市之一。1980-2019 年深圳常住人口增加
1310.6 万人，其中 2015-2019 年常住人口年均增量 53.2 万、户籍人口年均增量
32.5 万，常住人口累计净流入 166 万人。2000-2015 年深圳 65 岁及以上人口占比
从 1.2%升至 2.9%，远低于全国、北京、上海的 10.5%、10.7%、12.8%。
第二，人口流入增加人才供给，促进创新发展；1982-2015 年深圳６岁以上
人口大专及以上学历人口比重由 4.8%升至 21.8%，助力创新创意之都建设。从
国际来看，美国开放的国际移民体系吸收了大量优秀外国人才。1930 年代移居
美国的爱因斯坦、冯诺依曼、冯卡门等科学家，在美国的计算机、航空、核武器
等领域发挥了中流砥柱的作用；根据诺贝尔基金会披露，截至 2019 年美国籍诺
贝尔医学奖、物理学奖和化学奖获得者中，有 25.8%为国际移民。从国内来看，
1979 年深圳本地科教资源极少，但通过引进高素质人才和大量办学，高学历人
才比例快速提升，从“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”，新一代信
息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业成为支柱。1982-2015 年深圳
市６岁以上人口大专及以上学历人口比重由 0.9%提升至 21.8%，远高于全国的
13.3%，虽然仍低于北京的 42.3%、上海的 28.7%，但差距在迅速缩小。
其三，集聚效应增强城市竞争力，助推长三角、珠三角等地成为世界级城市
群与现代化产业中心。集聚效应通过三方面增强城市竞争力：1）规模效应：人
口集聚降低企业生产与城市公共服务的边际成本；2）专业化分工：流动人口的
多样性带来不同领域的比较优势，通过在不同部门的相互协作实现专业化分工；
3）学习效应：不同文化背景、受教育程度的人口集聚，促进知识、技能的共享
与传播。改革开放早期大规模流动人口向长三角、珠三角等地集聚，形成劳动力
供给规模效应，使其在纺织、低端制造业迅速形成较强的竞争优势。近年来长三
角、珠三角等地进一步发挥其在各类人才、资本、创新资源集聚等方面的优势，
促进先进制造业集群和现代服务业集群融合发展，形成协同集聚的合理空间布
局。
其四，人口流入扩大消费需求；2016-2019 年人口净流入排名靠前的城市中，
深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达 19%以上。人口流入增加当
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地人口规模，扩大消费需求，并且消费增速与人口流入正相关。从社会消费品零
售总额来看，2019 年中国城市消费总额前十强的城市分别是上海、北京、广州、
重庆、成都、武汉、深圳、杭州、南京、苏州，这些城市的人口规模也绝大部分
位列全国前 15。从消费增速来看，2016-2019 年人口净流入排名靠前的城市中，
深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达 19%以上，长沙更是高达
27.4%；而北京受限于控人政策人口净流出，相应地，北京社会消费品零售总额
累计增幅仅 11.5%。
2.2、人口流出地区老龄化加重，经济社会发展压力明显
人口净流出加重老龄化，加重养老负担，严重拖累财政、制约经济活力；2019
年辽宁、吉林、黑龙江财政社会保障和就业支出占比分别为 27.5%、16.7%、21.9%，
远高于全国的 12.3%。尽管老龄化是整体趋势，但是人口流出地区会更严重。人
口迁移扩大各地养老保险可持续性的不均衡程度，在充实流入地的养老金账户的
同时，也加重了人口流出地的平衡压力。东北户籍人口、常住人口分别在 2010、
2015 年陷入负增长，2011 年以来小学生数大幅负增长。2000-2018 年东北 65 岁
及以上人口占比由 6.6%上升到 13.4%，辽宁、吉林、黑龙江分别由 7.9%、6.0%、
5.6%升至 15.0%、12.4%、12.2%，而同期全国从 7.0%升至 11.9%。2018 年辽宁、
吉林、黑龙江养老金抚养比（在职人数/退休人数）分别为 1.53、1.42、1.27，远
低于全国的 2.55，意味着全国大概每 2.6 个在职人员供养 1 个退休人员，而东北
大概每 1.5 个在职人员供养 1 个退休人员，负担较重。黑龙江、辽宁、吉林的城
镇职工基本养老保险基金分别于 2013、2015、2015 年开始入不敷出，2016 年黑
龙江的累计结余转负；从养老金累计结余可支付时间看，2018 年广东、北京、
云南、四川、浙江等经济发达、人口净流入或老龄化较低的省份居于前列，吉林、
辽宁、黑龙江位列全国倒数 5 名内，分别为 5.2、2.8、-3.1 个月，远低于全国的
14.7 个月。东北财政形势严峻，老龄化严重拖累财政。2019 年吉林、黑龙江、
辽宁财政收入增幅居全国倒数，其中吉林、黑龙江负增长，而同年辽宁、黑龙江、
吉林财政社会保障和就业支出占比分别为 27.5%、21.9%、16.7%，明显高于全国
的 12.3%、江苏的 11.2%、浙江的 10.6%。
2.3、人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场将更加分化
人口集聚分化促使中国房地产市场不断分化，在少子老龄化背景下，未来房
地产市场将更加分化，需求向大都市圈大城市群集中。中国少子老龄化问题日趋
严峻，2019 年中国总和生育率为 1.5 左右，并仍存在“全面二孩”的生育堆积效
应；按此趋势，中国人口总量将在“十四五”时期陷入负增长，未来越来越多的
地区面临人口收缩。从需求端看，20-59 岁的主力置业人群 2013 年见顶，住宅新
开工面积 2011、2013 年达超过 14 亿平的双峰，未来住房需求将平稳回落。从政
策端看，在“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“不将房地产作为短
期刺激经济的手段”的政策指引下，房地产市场销售回归居民自住需求。按照历
史规律，未来经济基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场更有潜力。到
2030 年 1.7 亿新增城镇人口的约 80%将分布在 19 个城市群，约 60%将分布在长
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三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。从城
市和都市圈来看，2030 年中国有望形成 10 个以上（北京、上海、天津、广州、
深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等）1000 万级城市和 12 个以上（上海、
北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京
等）2000 万级大都市圈。